Technische Due Diligence Immobilie: Der 7-Punkte-Check für Investoren

1. Was ist eine technische Due Diligence?

Die technische Due Diligence (kurz: TDD) ist die systematische Prüfung des baulichen, technischen und energetischen Zustands einer Immobilie vor dem Ankauf. Sie ergänzt die juristische und wirtschaftliche Due Diligence und ist heute Standard bei jedem institutionellen Deal — und zunehmend auch im Private-Investor-Segment.

Ziel ist nicht, jedes Detailrisiko zu finden, sondern die dealrelevanten Risiken zu quantifizieren: Was muss in den ersten 24 Monaten investiert werden? Welche Pflichten entstehen aus GEG, GEIG und dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz? Und gibt es Zustände, die den Ankauf grundsätzlich ausschließen?

2. Die 7 Prüffelder im Detail

2.1 Tragwerk & Fundament

Gründung, tragende Wände, Decken, Dachstuhl. Risse, Setzungen, Holzschutz. Bei Bauten vor 1960: Stahlbetonqualität und Bewehrung stichprobenhaft prüfen.

2.2 Gebäudehülle

Fassade, Fenster, Dach, Kellerdichtung. U-Werte dokumentieren — sie bestimmen die spätere GEG-Pflicht.

2.3 Technische Gebäudeausrüstung (TGA)

Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektrik. Heizungsalter ist der wichtigste Einzelindikator — nach § 72 GEG sind Kessel älter als 30 Jahre austauschpflichtig.

2.4 Schadstoffe

Asbest (bis 1993 verbaut), KMF, PCB, PAK, Holzschutzmittel. Ein einziger positiver Asbestfund kann die Sanierungskosten um 20–40 % erhöhen.

2.5 Brandschutz

Flucht- und Rettungswege, F30/F90-Qualitäten, Brandabschottungen. Bei Sonderbauten (Pflege, Hotel, Versammlung) oft der teuerste Posten.

2.6 Energetik & GEG 2024

Energieausweis, Heizlast, Dämmstandard. Ab 2026 gelten verschärfte Anforderungen bei Eigentümerwechsel.

2.7 Rechts- und Genehmigungslage

Baugenehmigungen, Abweichungen, Nutzungsänderungen, Denkmalschutz, Baulasten.

3. Typische KO-Kriterien

Aus unserer Praxis als Totalunternehmer in Ostwürttemberg sind das die Red Flags, bei denen wir Investoren zum Ausstieg raten:

• Tragwerksschäden mit nicht quantifizierbarem Sanierungsaufwand
• Flächendeckender Schwammbefall
• Brandschutzauflagen ohne genehmigungsfähige Lösung
• Altlasten im Grundstück (Bundesbodenschutzgesetz)
• Denkmalschutz-Auflagen, die die Nutzungsidee ausschließen

4. Kosten und Zeitrahmen

Faustregel: 0,1 – 0,3 % des Kaufpreises für eine belastbare TDD. Das ist die günstigste Versicherung, die Sie beim Immobilienankauf kaufen können.

5. Häufige Fragen

Was kostet eine technische Due Diligence?

Zwischen 4.500 € für kleine Wohngebäude und über 25.000 € für große Mixed-Use-Objekte. Als Faustregel gelten 0,1 – 0,3 % des Kaufpreises.

Wie lange dauert eine TDD?

Zwischen zwei und acht Wochen, abhängig von Objektgröße, Zugänglichkeit und Umfang der Unterlagenprüfung.

Ersetzt ein Energieausweis die TDD?

Nein. Der Energieausweis deckt nur ein Prüffeld ab. Eine vollständige TDD umfasst sieben Prüffelder plus Rechtslage.

Wann ist eine TDD Pflicht?

Gesetzlich nie. Aber: Banken finanzieren institutionelle Deals regelmäßig nur gegen Vorlage einer TDD. Bei Share Deals ist sie faktisch Standard.

Wer darf eine TDD durchführen?

Es gibt keine geschützte Qualifikation. Etabliert sind Bauingenieure, Architekten und spezialisierte TU-Unternehmen mit nachweisbarer Bestandserfahrung.